Reparaturen im Bad: Wer zahlt was – Eigentümer oder Mieter?

Das Bad ist einer der meistgenutzten Räume einer Wohnung – und damit auch einer der anfälligsten für Schäden. Tropfende Wasserhähne, defekte Duscharmaturen, Schimmelstellen oder gar gerissene Fliesen: Früher oder später steht fast jeder Mieter oder Eigentümer vor der Frage, wer eigentlich die Kosten für die Reparatur trägt.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist hier grundsätzlich klar – die Praxis jedoch nicht immer. Denn zwischen „normalem Verschleiß“, „unsachgemäßem Gebrauch“ und „verdecktem Baumangel“ liegen oft nur Nuancen.

1. Grundsatz: Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand erhalten

Das Mietrecht (§ 535 BGB) verpflichtet den Vermieter, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten.
Das bedeutet:

• Der Vermieter muss Mängel beheben, die die Nutzung beeinträchtigen.
• Dazu gehören insbesondere Defekte an Installationen, Sanitäranlagen, Dichtungen und Leitungen.
• Auch Schäden an Boden, Wänden oder Fliesen infolge von Baumängeln, Abnutzung oder Feuchtigkeit fallen in seine Verantwortung.

Wenn also der Wasserhahn tropft, die Duscharmatur undicht ist oder Fliesen aufgrund von Setzungsrissen abplatzen, ist das keine Aufgabe des Mieters, sondern Sache des Vermieters.

2. Ausnahme: Wenn der Mieter den Schaden verursacht

Anders sieht es aus, wenn der Mieter den Schaden selbst verschuldet hat.
Ein Beispiel:
Lässt ein Mieter einen schweren Duschkopf oder einen Glasflakon fallen, wodurch eine Bodenfliese springt, haftet erfür die Reparatur. Hier greift das sogenannte Verursacherprinzip – wer den Schaden verursacht, trägt die Kosten.

Diese Kosten kann im Regelfall die private Haftpflichtversicherung des Mieters übernehmen. Voraussetzung: Der Schaden wurde nicht grob fahrlässig verursacht (etwa durch mutwilliges Verhalten).

Praxis-Tipp:
Bei sichtbaren Beschädigungen durch Eigenverschulden immer sofort den Vermieter informieren und nicht eigenmächtig reparieren – das kann zu Konflikten führen, wenn später Ansprüche geltend gemacht werden.

3. Verschleiß oder Schaden? – Der entscheidende Unterschied

Im Alltag verschwimmen die Grenzen oft:
Ein tropfender Wasserhahn ist klassischer Verschleiß, eine herausgerissene Armatur dagegen ein Schaden.
Die Faustregel lautet:

4. Die Kleinreparaturklausel – was Mieter wissen müssen

Viele Mietverträge enthalten eine sogenannte Kleinreparaturklausel. Sie erlaubt es dem Vermieter, den Mieter an kleinen Instandsetzungsarbeiten zu beteiligen – aber nur unter engen Voraussetzungen.

Laut § 28 II BV (und gefestigter Rechtsprechung) gilt: Die Einzelreparatur darf  höchstens 100 – 120 Euro kosten (inkl. MwSt).

• Pro Jahr darf die Summe der Kleinreparaturen maximal 6–8 % der Jahresnettomiete betragen.
• Die Reparatur muss einen Gegenstand betreffen, den der Mieter häufig selbst benutzt, z. B.:
  • Wasserhähne und Absperrventile
  • Duschschläuche und Brauseköpfe
  • Lichtschalter, Steckdosen
  • Fenster- und Türgriffe

Nicht erfasst sind dagegen Installationen, die nicht im direkten Zugriff des Mieters liegen, etwa Abwasserrohre, Heizleitungen oder Sicherungskästen.
Fehlt eine wirksame Begrenzung im Mietvertrag (z. B. zur Höhe oder zum Gesamtbetrag), ist die Klausel unwirksam – und der Vermieter muss auch kleine Reparaturen vollständig zahlen.

5. Wenn der Vermieter nicht reagiert

Zeigt der Mieter einen Mangel an (etwa eine undichte Leitung oder defekte Armatur), ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet – innerhalb angemessener Frist.
Reagiert er nicht, darf der Mieter eine Frist setzen und nach deren Ablauf selbst einen Handwerker beauftragen.

Die Kosten können anschließend mit der Miete verrechnet oder zurückgefordert werden (§ 536a BGB).
Wichtig: Der Mieter sollte die Fristsetzung schriftlich (am besten per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung) nachweisen können.

6. Baumangel oder Schönheitsreparatur?

Auch hier trennt das Mietrecht klar:

Baumängel sind stets Sache des Vermieters. Dazu zählen:

• Undichte Silikonfugen aufgrund fehlerhafter Abdichtung
• Feuchtigkeitsschäden durch defekte Leitungen
• Lose Fliesen infolge falscher Verlegung
• Abblätternder Putz oder Risse infolge von Bausubstanzproblemen

Schönheitsreparaturen hingegen sind rein optische Maßnahmen – also:

• Streichen oder Tapezieren
• Austausch von Duschvorhängen, WC-Sitzen, Duschschläuchen
• Auswechseln dekorativer Elemente wie Spiegel oder Badleuchten

Solche Verschönerungsmaßnahmen liegen im Verantwortungsbereich des Mieters, sofern der Mietvertrag keine gegenteilige Regelung enthält.

7. Häufige Streitpunkte in der Praxis

a) Verstopfter Abfluss

Ist die Verstopfung auf Fremdkörper, Haare oder Fettablagerungen zurückzuführen, die durch falsche Nutzung entstanden sind, haftet der Mieter.
Ist die Ursache dagegen im Rohrsystem oder in der Hausinstallation, trägt der Vermieter die Kosten.

b) Schimmel im Bad

Durch unzureichendes Lüften oder Heizen verschuldeter Schimmel = Mieter.
Durch fehlende Dampfsperre oder Wärmebrücke verursachter Schimmel = Vermieter.

c) Defekte Silikonfugen

Silikonfugen gelten als Wartungsfugen. Reißen sie altersbedingt, ist das Vermietersache.
Hat der Mieter sie jedoch eigenmächtig ausgetauscht oder unsachgemäß erneuert, kann er für Folgeschäden (z. B. Feuchtigkeitseintritt) haftbar gemacht werden.

8. Versicherungen: Wann springt wer ein?

Für Mieter:

• Private Haftpflichtversicherung übernimmt Schäden an der Mietsache, sofern sie versehentlich entstanden sind.

• Beispiel: Fliese durch herabgefallenes Parfum beschädigt.

Für Vermieter:

• Wohngebäudeversicherung deckt Leitungswasserschäden oder Rohrbrüche ab.

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt vor Ansprüchen Dritter (z. B. wenn Wasser in eine Nachbarwohnung läuft).

9. Modernisierung, Eigenleistung und Rückbau

Viele Mieter verschönern ihr Bad auf eigene Kosten – etwa durch neue Armaturen oder Wandverkleidungen.
Das ist grundsätzlich erlaubt, aber:

• Änderungen dürfen keine Schäden an der Bausubstanz verursachen.
• Nach Auszug kann der Vermieter den ursprünglichen Zustand verlangen (Rückbaupflicht).
• Nur bei ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters kann auf Rückbau verzichtet werden.

10. Fazit: Klarheit im Vertrag schützt vor Streit

Reparaturen im Bad sind Alltag – aber kein Grund für Streit, wenn die Zuständigkeiten klar geregelt sind.
Grundsätzlich gilt:

• Vermieter zahlt alle Schäden, die durch Abnutzung, Baumängel oder Materialverschleiß entstehen.
• Mieter zahlt nur, wenn er den Schaden verursacht oder eine wirksame Kleinreparaturklausel greift.

• Schriftliche Kommunikation und Belege (z. B. Handwerkerrechnungen) sind das beste Mittel, um Missverständnisse zu vermeiden.

Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte den Mietvertrag regelmäßig prüfen und im Zweifel fachlichen Rat einholen – etwa bei Mietervereinen, Haus & Grund oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

So bleibt das Bad ein Ort der Entspannung – und nicht der Auseinandersetzung.

Weiterführender Tipp:
Wenn Sie Ihr Bad modernisieren oder Schäden professionell sanieren lassen möchten, beraten wir Sie gerne.
Als Handwerksbetrieb mit Erfahrung in Fliesenverlegung, Sanitärinstallation und Badplanung begleiten wir Sie von der Schadensanalyse bis zur fertigen Lösung – fachgerecht, sauber und zuverlässig.

Häufige Fragen (FAQ) zu Reparaturen im Bad

1. Wer zahlt, wenn eine Fliese im Bad kaputtgeht?Wenn eine Fliese durch   Eigenverschulden des Mieters beschädigt wird – etwa durch einen herabgefallenen Gegenstand –, muss der Mieter die Kosten übernehmen.
Ist die Fliese dagegen durch Materialermüdung, Setzrisse oder Feuchtigkeit beschädigt, handelt es sich um normalen Verschleiß, den der Vermieter zahlen muss.

2. Was ist, wenn der Abfluss im Bad verstopft ist?Eine Verstopfung gilt nur dann als Mietersache, wenn sie durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden ist (z. B. durch Haare, Fette oder Fremdkörper).
Liegt die Ursache tiefer im Leitungssystem, etwa durch veraltete Rohre oder Baumängel, ist der Vermieter zuständig.
Tipp: Dokumentieren Sie die Ursache und informieren Sie den Vermieter vor der Beauftragung eines Handwerkers.

3. Zahlt der Mieter für einen defekten Wasserhahn?Ein tropfender oder undichter Wasserhahn fällt in der Regel unter den Verschleiß – das bedeutet, der Vermieter trägt die Kosten.
Nur wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht (z. B. durch unsachgemäße Montage oder rohe Gewalt), ist er zahlungspflichtig.
Bei Kleinreparaturklauseln kann der Mieter bis zur vereinbarten Grenze (meist 100–120 Euro) beteiligt werden.

4. Muss der Mieter Silikonfugen erneuern lassen?              

Nein, Silikonfugen sind Wartungsfugen und gelten als Teil der Bausubstanz.
Das Erneuern gerissener oder poröser Silikonfugen ist daher Aufgabe des Vermieters.
Hat der Mieter die Fugen eigenmächtig erneuert und dabei Schäden verursacht, kann er jedoch für Folgeschäden haftbar gemacht werden.

5. Was passiert bei Schimmel im Bad?

Bei Schimmelbefall ist entscheidend, wer ihn verursacht hat:

• Durch Baumangel oder fehlende Abdichtung: Vermieterpflicht
• Durch falsches Lüften oder Heizen: Mieterpflicht

Eine fachgerechte Begutachtung (z. B. durch einen Bausachverständigen) kann helfen, Streitigkeiten zu vermeiden.

6. Was ist eine Kleinreparaturklausel genau?

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag erlaubt es dem Vermieter, Mieter an kleinen Instandhaltungsarbeiten zu beteiligen.
Dabei gilt:

• Maximalbetrag pro Reparatur: ca. 100–120 Euro
• Jahresobergrenze: 6–8 % der Jahresnettomiete
• Nur für häufig genutzte Teile (z. B. Lichtschalter, Duschschlauch, Wasserhahn)
  Fehlt eine dieser Begrenzungen, ist die Klausel unwirksam.

7. Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Bleibt der Vermieter nach einer Mängelanzeige untätig, darf der Mieter:

1. Eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen.
2. Nach Ablauf der Frist selbst einen Handwerker beauftragen.
3. Die Kosten vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete verrechnen.

Wichtig: Den Mangel immer schriftlich dokumentieren (z. B. mit Fotos und Datum).

8. Wer zahlt den Austausch eines Duschkopfs oder WC-Sitz? 

Diese Gegenstände gehören zum Alltagsgebrauch und werden vom Mieter regelmäßig genutzt.
Der Austausch aus hygienischen oder optischen Gründen fällt daher meist in die Verantwortung des Mieters.
Nur bei Defekten aufgrund von Materialermüdung oder wenn der Vermieter hochwertige Ausstattung bereitgestellt hat, kann dieser die Kosten übernehmen.

9. Darf der Mieter eigenständig Handwerker beauftragen?

Nur, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Fristsetzung nicht reagiert oder Gefahr im Verzug besteht (z. B. bei Wasseraustritt).
In allen anderen Fällen muss zuerst der Vermieter informiert werden.
Sonst riskiert der Mieter, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

10. Wie kann man Streit vermeiden?

• Mängel frühzeitig und schriftlich melden
• Schäden dokumentieren (Fotos, Datum, Ursache)
• Mietvertrag auf Kleinreparaturklauseln prüfen

• Bei Unklarheiten: juristischen Rat einholen
  So bleibt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter entspannt – und das Bad funktionsfähig

11. Wer zahlt, wenn in der Mietwohnung Fliesenrisse entstehen?

Fliesenrisse entstehen häufig durch Bauwerksbewegungen, Feuchtigkeit oder Setzungen – das gilt als normaler Verschleiß oder Bausubstanzproblem. In diesem Fall ist der Vermieter für die Instandsetzung verantwortlich.
Nur wenn der Mieter den Riss durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht hat (z. B. durch Bohrlöcher, Schläge oder schwere Gegenstände), muss er den Schaden ersetzen.
Tipp: Risse immer frühzeitig dokumentieren und melden – sie können auf Feuchtigkeitsschäden oder Abdichtungsprobleme hinweisen.

12. Welche Instandhaltungspflichten hat der Vermieter im Badezimmer?

Der Vermieter ist verpflichtet, das Badezimmer in einem gebrauchstauglichen, hygienischen und sicheren Zustandzu halten. Dazu gehören insbesondere:

• Dichte Wasser- und Abflussleitungen
• Funktionierende Armaturen und Sanitärinstallationen
• Intakte Fliesen, Silikonfugen und Wandabdichtungen
• Heizkörper und Lüftungssysteme

Unterlässt der Vermieter notwendige Instandhaltungen, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen oder die Reparatur nach Fristsetzung selbst durchführen lassen.

13. Welche Pflichten hat der Mieter im Badezimmer?

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung pfleglich zu behandeln und Schäden zu vermeiden, soweit es ihm möglich ist.
Das bedeutet konkret:

• Regelmäßiges Lüften und Heizen, um Schimmel vorzubeugen
• Kein unsachgemäßer Einsatz von Reinigungsmitteln (z. B. Säuren auf Silikonfugen)
• Keine Bohrungen in Fliesen ohne Zustimmung
• Meldepflicht bei erkennbaren Mängeln oder Feuchtigkeit

Kommt der Mieter diesen Pflichten nicht nach, kann er für Folgeschäden haftbar gemacht werden (§ 280 BGB).

14. Was gilt bei einer Badmodernisierung in der Mietwohnung?

Möchte der Mieter das Bad modernisieren (z. B. neue Fliesen, Armaturen oder Duschtrennwand), muss er vorher die Genehmigung des Vermieters einholen.
Die Kosten trägt grundsätzlich der Mieter selbst.
Nur wenn der Vermieter der Maßnahme zustimmt und eine Kostenbeteiligung ausdrücklich vereinbart, kann ein Teil erstattet werden.
Nach Auszug gilt: Der Mieter muss die Wohnung auf Wunsch des Vermieters in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen.

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